Los bancos pueden ofrecer periodos de carencia o ampliaciones de plazo para pagar la hipoteca pero a cambio exigirán compensaciones
“Cualquier persona o empresa que diga que, por una cantidad de
dinero, os puede resolver el problema, sencillamente os está mintiendo”,
explica la la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)
en su página web a los que ya no pueden pagar el préstamo concedido por
el banco. La asociación que, surgida durante la crisis, recomienda
“calma, mucha calma” a la hora de plantearse qué hacer cuando el dinero
no alcanza para liquidar la cuota mensual. “He visto negociaciones con
bancos en las que las entidades no pasan a atenderte hasta un
determinado número de pagos, otras que buscan una solución extrajudicial
para evitar que su ratio de morosidad suba, o clientes que han firmado
acuerdos peores del que ya tenían”, relata Fernando Sanahuja, socio del
despacho de abogados Sanahuja Miranda.
Entonces, ¿cuáles son las opciones que aconsejan los expertos para
salir de situaciones de este tipo o, por lo menos, aliviarlas?
“Lo ideal cuando no se puede hacer frente a una cuota del préstamo o
de la hipoteca es hablar con la entidad”, señala el director de la
empresa de intermediación financiera RN Tu solución hipotecaria, Ricardo Gulias. De lo contrario, dejar de pagar la cuota sin más, advierte el portal web Finanzas para todos,
publicado por el Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de
Valores (CNMV), puede acarrear “graves problemas”. La deuda puede
engordar y la situación puede terminar con el embargo de bienes y el
desahucio. “En caso de impago la entidad bancaria efectuará reclamación
extrajudicial y, si la situación se mantiene sin cambios, presentará
demanda judicial”, afirma Sanahuja. “Puede optar también por la
reclamación a través de un notario, si bien es una opción poco
habitual”, añade.
Reducir la cuota con carencia o ampliación del plazo
“En los últimos tiempos las cosas han cambiado mucho”, admite Gulias,
“la banca ahora está más dispuesta a mediar, llegando a buscar
soluciones menos drásticas”. Un giro que ha sido posible, en su opinión,
gracias también a las acciones de movimientos como la PAH. Así, según
el Código de buenas prácticas bancarias
–valido para préstamos hipotecarios y puesto en marcha por el Gobierno
en marzo de 2012–, la entidad puede proponer un período de carencia.
Durante este tiempo, solo se pagarían los intereses, sin amortizar el
capital, o, se abonaría solo una pequeña cuota de capital durante uno o
dos años, según Sanahuja. Aunque en el primer caso el importe prestado
por el banco inicialmente no baja, la carencia puede suponer un apaño
“hasta que tengamos una situación laboral mejor y más estable”, subraya
Gulias.
Otro acuerdo que pueden ofrecer los bancos, siempre dependiendo de la
situación del cliente, consiste en reducir el tipo de interés, el
euríbor más 0,25 durante el periodo de carencia; o, incluso, ampliar el
plazo de amortización del capital hasta 40 años (“fue algo habitual y
una práctica extendida si bien en la actualidad no se está dando
prácticamente”, indica Sanahuja). El objetivo es el mismo: la reducción
de la cuota mensual. Estas medidas pueden ayudar “a pasar las malas
rachas”, señala Finanzas para todos, pero “normalmente significan que el
préstamo será más caro al final del plazo”. En opinión de la PAH, “hay
que ir con mucho cuidado, porque puede resultar que finalmente la
reducción de la cuota no era tan significativa como pensábamos o porque
disminuye durante un período pero después vuelve a subir, incluso más
que al principio de la operación”.
Quita de la deuda
Una de las críticas de la plataforma a este código de buenas
prácticas es lo riguroso de las condiciones que exige para poderse
acoger a él. Es el caso de la quita de la deuda, es decir, su reducción.
La norma aprobada en 2012 establece que, para solicitar una reducción
de la deuda, la cuota de la hipoteca que propone el banco tiene que
suponer más del 60% de los ingresos del deudor. Y eso, tras haber
aplicado previamente la carencia, la ampliación del plazo y la reducción
del tipo de interés. En todo caso, los que logran conseguirla, podrán
“vender el inmueble por un precio acorde al mercado y quedarse sin
deuda”, asegura Gulias.
Dación en pago
La entrega de la vivienda para cancelar la deuda hipotecaria, en el
marco del código de buenas prácticas de la banca, supone la última a la
que solo pudieron acogerse 2.188 personas en 2015,
un 22,6% menos que en 2014, según los datos publicados el año pasado
por el Ministerio de Economía. Aunque hay que tener en cuenta que la
situación económica ha mejorado y cada vez hay menos personas en esa
situación.
La llamada dación en pago
se aplica solo cuando los demás intentos han fracasado, y solo si la
cuota de la hipoteca sobrepasa el 60% de los ingresos y si el valor de
la vivienda no es superior a 200.000 euros en ciudades de más de un
millón de habitantes, 180.000 euros en localidades de más de medio
millón, 150.000 euros en ciudades de más de 100.000 habitantes, y
120.000 euros en localidades con una población inferior a este nivel.
Subrogación y cancelación del préstamo
Cuando se subroga un préstamo hipotecario, este pasa a manos de otra
entidad que puede cambiar el tipo de interés o la duración, o se puede
añadir capital adicional, según indica la página web de BBVA.
Por el contrario, “al cancelar un préstamo y formalizar otro nuevo, es
posible volver a negociar todos los apartados”. Los costes son distintos
en los dos supuestos. En el caso de la subrogación, existe una comisión
que puede alcanzar el 1% del capital pendiente para préstamos
anteriores al 27 de abril de 2003. A partir de entonces se rebajó al
0,5%. La nueva entidad puede también cargar los gastos de notaría,
registro y gestión. Las comisiones por cancelación son las mismas que
por subrogación, pero hay que sumarles la comisión de estudio, la de
constitución y los gastos de tasación del inmueble.
Reunificación de todo lo que queda pendiente
Existen empresas que se dedican a reunificar las deudas, es decir,
juntan bajo un solo préstamo todas las deudas pendientes de un hogar:
hipoteca de la vivienda, letras del coche, financiación para otras
compras,... Estas empresas “piden un préstamo o hipoteca para cubrir el
conjunto de las obligaciones crediticias”, explica BBVA en su web. La
ventaja es un descenso importante de la cuota mensual, pero hay dos
consecuencias importantes que hay que tomar en cuenta: el período de
pago aumenta, así como la cantidad final a desembolsar, debido al
aumento de los intereses y a los costes asociados a la reestructuración
de la deuda, como las comisiones por cancelación y los gastos para abrir
otro préstamo.
